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Reit何去何从物流

发布时间:2019-11-29 18:58:40 阅读: 来源:滤纸厂家

Reit何去何从?

在上星期的国会辩论中,多名议员将租金不断上涨的问题归咎于房地产投资信托(Reit)的市场垄断行为。宏茂桥集选区议员殷吉星甚至建议政府,买回房地产投资信托,以取回租金制定的主导权。贸工部政务部长张思乐在回应时表示,目前在零售商店及工业房地产租赁市场中,房地产投资信托分别只占13%和16%,因此它们不是主要的业主。不过,若发现有任何业者串通或滥用市场主导地位,政府将会出手干预。自2002年凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)上市以来,本地股市至今共有26个房地产投资信托,总市值超过500亿元。房地产投资信托是一个集体投资计划,信托经理向投资者集资及银行贷款购买房地产,然后从租金中扣除贷款利息及行政费用,其盈余的至少90%以股息派发给投资者。去年,本地股市的房地产投资信托共派发28亿元股息给股东,平均股息收益率达6.2%,比银行利息及10年期政府公债的债息高出许多,房地产投资信托因此成为投资者追逐固定收益的投资对象。房地产投资信托不仅为投资者提供投资房地产的机会,也有助于加强资本市场的广度和深度。新加坡是亚太区房地产投资信托最为发达的地区之一,因此政府回购或国有化房地产投资信托的可能性不大。但租金若持续上涨,房地产投资信托将继续成为众矢之的,小投资者还是必须关注这方面可能出现的政策风险。目前,政府是通过增加土地供应,以抑制租金的涨势。除了政策风险外,房地产投资信托的小投资者也应留意利率走势。利率上升将提高债务成本,从而挤压股息派发率。本地房地产投资信托的平均债务占总资产高达32.5%,因此市场对利率走势非常敏感。去年5月22日,时任美国联储局主席伯南克表示将削减购债规模后,市场担心利率回升,房地产投资信托股价暴跌近两成。不过,本地房地产投资信托在经历2009年金融危机后,开拓了更多融资渠道,除了银行贷款外,也通过发行债券及锁定利率,以减缓利率上升的冲击。应留意房地产市场周期及供需情况虽然投资房地产投资信托带来固定收益,但投资者也应留意房地产市场的周期及供需情况,并在不同的房地产板块中作出相应的轮调。分析员认为,工业厂房的供应将激增,对厂房租金会构成压力,而高档办公楼及商场的需求还是相当强劲。在2009年的金融危机时,有几个房地产投资信托资金周转不灵而陷入困境。因此,在选择房地产投资信托时,大股东的实力也是投资者应考虑的因素。虽然房地产投资信托的赞助人(大股东)与管理层重叠可能出现利益冲突的问题,但大股东的实力有助于加强房地产投资信托的融资能力。凯德集团、吉宝企业、腾飞(Ascendas)、丰树(Mapletree)、星狮集团(Frasers)旗下的房地产投资信托,都有较强的后台。房地产投资信托面临利率上升及政策风险,还值得投资吗?中国富豪童锦泉显然对本地房地产投资信托,充满信心。他在亿达工业房地产信托(Viva)持有近65%股权,也在最近上市的华联商业信托(OUE Commercial Trust),认购1亿2500万股,相等于14%股权。此外,他也是新达信托(Suntec)、速美商业空间信托(Soilbuild BizReit)及剑桥工业信托(Cambridge)的大股东,并在最近增持这三家公司的股权。他在本地房地产投资信托持有的股票总市值超过7亿元,相信他在市场上还会有更多的动作。

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